Vlastník bytu může po SVJ nárokovat náklady na opravu domu

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19.7.2010, sp. zn. 22 Cdo 5330/2008

Povinností společenství (bytových vlastníků) je obstarat nutné opravy společných částí domu. Pokud tyto opravy provede a zaplatí vlastník jednotky, může jít o plnění, které vlastník jednotky vynaložil namísto společenství. Proto je takovou věc třeba posoudit i podle § 454 obč. zák. V případě úspěchu žaloby by rozúčtování nákladů na jednotlivé vlastníky jednotek bylo již věcí společenství, jak vyplývá i z § 13 odst. 7 byt. zák.

Z odůvodnění:

Žalobce se domáhal, aby žalovanému bylo uloženo zaplatit mu částku 380.261,- Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že má ve společném jmění manželů nebytový prostor v přízemí domu č. p. 907 v K. V., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu; v nebytovém prostoru podniká. Při stavebních úpravách, které v nebytovém prostoru prováděl, bylo zjištěno, že statika pilířů domu je narušena a vyžaduje nutnou opravu. O tom informoval žalovaného a poté nechal na své náklady havarijní stav odstranit. Žalované společenství vlastníků jednotek (dále též jen „společenství“) se odmítá na podílet na nákladech vynaložených na opravu společných částí domu, resp. vydat, oč se na úkor žalobce bezdůvodně obohatilo.

Okresní soud v Karlových Varech („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 9. května 2007, č. j. 9 C 332/2006-45, rozhodl, že „žaloba pro 380.261,- Kč s příslušenstvím se zamítá“. Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.

Soud prvního stupně posoudil věc podle § 5 odst. 1, § 8 odst. 1 a § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví k bytům – dále jen „byt. zák.“) a dospěl k závěru, že jde o nárok z bezdůvodného obohacení; žalovaný však není vlastníkem bytových či nebytových jednotek nebo společných částí domu, na které žalobce vynaložil náklady, a nenese majetkovou odpovědnost za úkony či nečinnost vlastníků jednotek. Není tedy jako účastník v uvedené věci pasivně legitimován. Soud považoval z toho důvodu za nadbytečné se zabývat vznikem nároku na vydání bezdůvodného obohacení podle § 451 občanského zákoníku („obč. zák.“), případně otázkou jeho promlčení. Krajský soud v Plzni jako soud odvolací k odvolání žalobce rozsudkem ze dne 13. listopadu 2007, č. j. 11 Co 459/2007-71, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud dovodil, že žalovaný je specifickou právnickou osobou, která má právní subjektivitu pouze v rozsahu vymezeném zákonem. I když je samostatným právním subjektem, není v dané věci pasivně legitimován, neboť žalobou byl uplatněn nárok z bezdůvodného obohacení a žalovaný není subjektem, kterému by se zvýšením hodnoty domu provedenou stavební úpravou dostalo majetkové hodnoty, není tím, komu bylo neoprávněně plněno. Zvýšila-li se v důsledku stavebních úprav provedených žalobcem cena domu, stalo se tak ve prospěch jednotlivých vlastníků bytových či nebytových jednotek, a nikoliv ve prospěch společenství vlastníků jednotek. Odvolací soud uzavřel, že žalovaný není ve věci plnění z titulu bezdůvodného obohacení pasivně věcně legitimován.

Proti rozhodnutí odvolacího soudu podává žalobce dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 odst. 1 písm. c) („o. s. ř.“), a uplatňuje dovolací důvody uvedené v § 241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. Otázky zásadního právního významu v dovolání vymezil pod body b) až j). V podstatě považuje za otázku zásadního významu, která dosud nebyla dovolacím soudem řešena to, zda společenství vlastníků jednotek je pasivně legitimováno ve sporu o zaplacení z titulu bezdůvodného obohacení, jedná-li se o věc spojenou se správou a údržbou domu, resp. společných částí domu, kdy naléhavou stavební opravu společných částí domu nezajistí a nefinancuje, což je jeho zákonnou povinností, ale učiní to za něj jeden z vlastníků jednotek.

Opravu na společných částech domu neprovedl dovolatel na své náklady na základě nějakého „darování“, ale proto, že byla nařízena stavebním úřadem pro havarijní stav statiky domu a žalovaný nekonal a nepřevzal odpovědnost havarijní stav řešit; z těchto důvodů žalobce (dovolatel) použil své finanční prostředky na zajištění opravy, a nahradil tak chybějící částku ve fondu oprav. Šlo o zachování předmětu vlastnictví. Jestliže konal namísto společenství vlastníků jednotek, bylo povinností společenství přijmout odpovědnost a s dovolatelem se finančně vypořádat. Dovolatel má za to, že vyřešení této právní otázky bude mít vliv nejen na řešení jeho dalších dvou sporů vedených proti žalovanému, ale i na rozhodování soudů v jiných obdobných případech. Navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím není dotčeno.

Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném před jeho novelizací provedenou zákonem č. 7/2009 Sb.

Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné. Napadený rozsudek má po právní stránce zásadní význam, neboť řeší otázku pasivní legitimace společenství vlastníků v řízení o vydání bezdůvodného obohacení vzniklého tím, že vlastník jednotky provede nutné opravy na společných částech domu.

Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek (§ 8 odst. 1 byt. zák., věta první).Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první (§ 9 odst. 1 byt. zák.).

K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena (§ 11 odst. 5 byt. zák.).

Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 13 odst. 7 byt. zák.). Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona (§ 9 odst. 3 byt. zák.).

Bezdůvodně se obohatil i ten, za nějž bylo plněno, co po právu měl plnit sám (§ 454 obč. zák.). Z uvedených ustanovení vyplývá, že úkolem společenství je též zajištění správy společných částí domu a v případě potřeby i jejich opravy a rekonstrukce; společenství přitom reprezentuje vlastníky jednotek. Smysl jeho existence je též v tom, aby ve věcech uvedených v § 9 odst. 1 byt. zák. nevystupovali jako subjekty právních vztahů (např. k dodavatelům stavebních prací) všichni vlastníci jednotek a nedocházelo tak ke komplikacím vyplývajícím z mnohočetnosti subjektů těchto vztahů. Povinností společenství je tak i obstarání nutných oprav společných částí domu. Společenství tak reprezentuje vlastníky jednotek; „množina spoluvlastníků budovy, jako vlastníků jednotek, tvoří společenství vlastníků jednotek“ (nález Ústavního soudu ze dne 8. března 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04).

V projednávané věci žalobce tvrdil, že při úpravách jeho jednotky statik zjistil, že je značně narušena statika pilířů domu, že jde o stav havarijní a že bylo „nařízeno žalobci“, aby „provedl opravu a odstranění havarijního stavu“; o tom informoval žalovaného a poté nechal opravu provést na vlastní účet. Žalovaný však odmítá na opravu přispět. Soudy uvažovaly o bezdůvodném obohacení, které vzniklo tak, že hodnota domu se v důsledku oprav zvýšila; je třeba přisvědčit jejich názoru, že z tohoto hlediska se neobohatil žalovaný, který není vlastníkem domu, ale vlastníci jednotek. Nicméně z citovaných ustanovení (jakož i ze samotného poslání společenství) se podává, že povinností společenství je obstarat nutné opravy společných částí domu. Pokud tyto opravy provede a zaplatí vlastník jednotky, může jít o plnění, které vlastník jednotky vynaložil namísto společenství. Proto je takovou věc třeba posoudit i podle § 454 obč. zák. V případě úspěchu žaloby by rozúčtování nákladů na jednotlivé vlastníky jednotek bylo již věci společenství, jak vyplývá i z § 13 odst. 7 byt. zák.

Protože se odvolací soud věcí z tohoto hlediska nezabýval, je právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné, a je tak dán dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Vznesenou námitkou promlčení se soudy nezabývaly, nemohl se jí tedy zabývat ani dovolací soud. Otázku, zda šlo o nutnou (nezbytnou) opravu společných částí domu, kterou bylo společenství povinno provést, nemohl dovolací soud, vázaný obsahem dovolání i přezkoumávaných rozsudků, řešit.

Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit; vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, 3 o. s. ř.).

Got Something To Say:

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Copyright © 2018. Powered by WordPress & Romangie Theme.